Satış sözleşmesi, satıcının, satılanın zilyetlik ve mülkiyetini alıcıya devretme, alıcının da buna karşılık bir ödeme borcunu üstlendiği sözleşmedir (TBK m.207/I). Bu sebeple, satıcı satılanı devretme ve alıcı da ödeme borcunu üstlenmekte olup, ayrıca satılanın teslimi ve bedelin ödenmesi, satış sözleşmesinin kurulması için şart değildir. Dolayısıyla satış sözleşmesi, satıcı ile alıcı arasında kurulan rızai bir hukuki işlemdir.
Satılanın teslimi ve bedelin ödenmesi ayrı bir tasarruf işlemi niteliğinde olup, hem satış sözleşmesi kurulması anında hem de sonradan yerine getirilebilir.
Satış sözleşmesinin kurulması ve tasarruf işlemlerinin aynı anda gerçekleşmesi, bu sözleşmenin rızai bir sözleşme olması niteliğine etki etmez.
Taşınırların ister resmi biçimde, ister resmi şekilde olmayan satışlarında, satış sözleşmesinin kurulması ve tasarruf işlemlerinin aynı anda gerçekleşmesi ya da sonradan ifası söz konusu olabilir. Zira, satış konusunun teslim ve bedelinin ödenmesi, satış sözleşmesinin kurulmasında esaslı unsuru olmayıp, ifasıyla ilgilidir. Kural olarak satıcı satılanı teslim etmedikçe veya teslime hazır olmadıkça satış bedelini talep edemez; aksi takdirde alıcı onun edimini yerine getirmediği def'ini ileri sürebilir; aynı anlayışla satıcı da aynı def'i ileri sürebilir. Dolayısıyla, alıcı satış konusunun teslimini talep ederse, satıcı da alıcının satış bedelini ödemediği def'inde bulunabilir. Bu esasın sözleşmeden veya adetten doğan birtakım istisnaları mevcuttur. Tapusuz taşınmazların harici satışı menkul satışı hükmünde olup, taşınmazın zilyetliğinin alıcıya devri halinde harici satış sözleşmeleri geçerlidir. Bu durumda satıcı, sözleşme gereğince edimini yerine getirmiş olduğundan, ayrıca taşınmazın tapusunu alıcı adına tapu sicilinde tescil ettirme yükümlülüğü bulunmamaktadır. Tapuya kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetinin başkasına devri ya da devir vaadini öngören sözleşmelerin geçerliliği, resmi şekilde yapılmasına bağlıdır (Türk Borçlar Kanunu m.213; Tapu Kanunu m.26; Noterlik Kanunu m.60; Türk Medeni Kanunu m.706).
İlgili yasal düzenlemelerde öngörülen şekil, sözleşmenin kurulması için geçerlik koşulu olup, kamu düzenine ilişkindir. Bu sebeple de, mahkemece doğrudan/re'sen göz önünde tutulur.
Diğer bir anlatımla, satış tarihi itibariyle satışa konu taşınmaz tapusuz ise ve davalıya zilyetliğinin satış tarihi itibariyle devrinin yapıldığının tespit edilmesi halinde, tapusuz taşınmazın haricen satışına ilişkin sözleşme geçerli kabul edilir. Aksine olarak, satışa konu taşınmaz tapuda kayıtlı ise satış sözleşmesi geçerli olmaz. Bu durumda, ödenen satış bedelinin iadesi istenebileceği gibi, satış sözleşmesinde öngörülen ceza koşulu ve diğer yaptırım hükümleri de hükümsüz, yani geçersiz sayılır. Ancak tapuda kayıtlı olan taşınmazların haricen satışı, satın alan kişi yönünden kişisel hak sağlar. bir anlatımla, satıcı tarafından alıcıya harici satış bedeli ödeninceye kadar alıcı, taşınmazı alıkoyma hakkına (hapis hakkı) sahip olur (TMK m.994).
Taşınmaz satış sözleşmesi kurulduktan sonra, satış bedelinin, alıcıya tapunun devrinden sora da ödenmesi mümkündür.
Çalışmalarınızda başarı, ailenizle birlikte esenlik ve mutluluklar diler, en içten saygılarımızı sunarız.
