Bunlardan biri de, tacir olan kiracının basiretli davranma yükümlülüğünün, kiraya verenin sorumluluğuna etkisinde yaşanmaktadır. Hiç kuşku yoktur ki, tacirin basiretli davranma yükümlülüğü, tacir olmayanlara nazaran farklı değerlendirilmeye tabi tutulmak zorundadır.
Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Bu tanımdan da anlaşılacağı üzere kira sözleşmesi karşılıklı edimleri içeren bir sözleşmedir.
Kiralanandaki maddi ayıp, kiralananın kırık, eksik ve bozuk olması sebebiyle kiralanandan hiç yararlanılmamasına veya daha az yararlanılmasına neden olan kiralananın fiziki yapısına ilişkin ayıplardır. Kiralananın bu şekilde teslimi veya kiralananın sözleşme süresince bu hâle gelmesi, kiracının kira sözleşmesindeki kullanma amacına tam olarak cevap verememesidir. Kiracının seçimlik haklarından onarım hakkı, maddi ayıbın söz konusu olduğu durumlarda gündeme gelir. 1
Kiracının, kiralanana ilişkin olarak sözleşme ile amaçladığı kullanım olanağının özel ya da kamu hukukundan kaynaklanan sınırlamalar nedeni ile azalması veya engellenmesi hâlinde hukuki ayıbın varlığından söz edilir. Bu tür ayıpta kiralananın, kira sözleşmesinden beklediği amacın gerçekleşmemesine hukuk düzeninin koyduğu kurallar engel olmaktadır. Kiralanan işyerine ruhsat verilmemesi ya da konut veya işyeri olarak kiralanan yerin iskân izninin bulunmaması uygulamada en çok karşılaşılan hukuki ayıp türleridir. Yargıtayın yerleşik içtihatlarına göre, kiralananın kullanılabilmesi için iskân izninin bulunması vazgeçilmez bir zorunluluk olup, bunun yerine getirilmesi de kiraya verene ait bulunmaktadır. 2
Kiraya veren, sözleşmedeki amacı karşılamayan her türlü ayıptan sorumludur. Bununla birlikte, kiracı tacir ise, ticaretine ilişkin bütün faaliyetlerinde basiretli davranmak zorundadır (TTK m.18/2). Kiracı tacirse, onun basiretli davranma yükümlülüğünün, kiraya verenin sorumluluğuna etkisinin, tacir olmayanlara nazaran farklı değerlendirilmesi gerekecektir. 3
Kiracı tacirin basiretli davranma yükümlülüğünden kaynaklanan objektif özen ölçüsünün kapsam ve sınırları doğru bir şekilde belirlenmelidir. Tacir olsa bile, kiracının kiraya verene karşı zayıf durumda olduğu gerçeği göz ardı edilemez. Kiracının kiraya verene karşı, sözleşme müzakerelerinde, sözleşme şartları üzerinde tam bir özgürlüğe sahip olduğunu söylemek mümkün değildir. Tacirin basiretli davranma yükümlülüğü, sözleşmenin karşı tarafı için dürüstlük kuralını bertaraf etmemelidir. 4
Kanunun kiracıyı koruyan genel yaklaşımını, tacir olan kiracıdan esirgemek hakkaniyete uygun düşmemektedir. Basiretli davranma yükümlülüğü gerekçesiyle, özellikle kira sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, kiracıyı mutlak sorumlu tutmak Kanunun amacına ve ruhuna aykırı olacaktır. 5
Bu nedenle, TBK’nın 249/III. maddesi gereğince; kiralanandaki ayıp kiracı tacir ve çalışanları için ciddi bir tehlike oluşturduğu takdirde, kiralayanın ayıba karşı tekeffül hükümleri gereğince sorumlu olacağı, kiracının, kiralananın sözleşme ile güdülen amaca uygun biçimde kullanmasını veya işletmesini imkânsız kılacak bir olguyu önceden sözleşme ile kabul etmesinin makul bir düşüncenin sonucu olduğunun kabul edilemeyeceği gibi, hayat deneyimlerine de uygun olmayacağı, sözleşme ile kiraya verenin sorumluluğu azaltılabilir ise de, tamamen bertaraf edilemeyeceği ve kiralayanın ağır kusuru veya hilesi varsa sorumluluktan kurtulma şartının geçerli olmayacağı, kiracı tacir olsa bile, kiracının kiraya verene karşı zayıf durumda olduğu, kiracı tacirin basiretli davranma yükümlülüğünün kiralayanın dürüst davranma yükümlülüğünü bertaraf etmeyeceği, tüm bu nedenlerle kiracının, kira sözleşmesini haklı olarak feshetme hakkı olduğunun kabulü gerekmektedir.
Esenlik ve mutluluk dileklerimizle, en içten saygılarımızı sunarız.
(1) Nuhoğlu, B.: Türk Borçlar Kanununa Göre Kiraya Verenin Ayıba Karşı Tekeffül Borcu,
Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi, İstanbul 2013, s.38 - 39
(2) Nuhoğlu, age., s.42-43
(3) Üçer, M./Meriç, N.: Kiracının Tacir Olması Durumunda Kiraya Verenin Ayıptan Sorumluluğunun Kapsamı, DÜHFD, Sayı 41, Yıl 2019, s.407
(4) Üçer/Meriç, agm., s. 409
(5) Üçer/Meriç, agm., s. 435-436
