Yapı ipoteği & inşaatçı ipoteği

Bugünkü köşede yine uygulamada pek az rastlanan enteresan bir hükmü inceleyeceğiz. İnşaat dünyasında da pek bilinmediğine şahidim. Bilinseydi pratikte bir çok işe yarayabilirdi.
Konumuz 'Yapı ipoteği'yada diğer bilinen adıyla 'inşaatçı ipoteği'
Bir arsa var ortada, arsaya yapılacak her hangi bir yapı.
Apartman olabilir, fabrika ya da köprü fark etmez.
Bu arsaya yapıyı yapan bir müteahhit var. Müteahhidin alt taşeronları.
Ve bu müteahhide yahutta arsa sahibine direk malzeme verenler. Ha bir de bu arsada yapılan yapı için emek sarf eden zanaatkarlar.
Marangoz, sıvacılar gibi emektarlar dışındaki iş sözleşmesiyle çalışan inşaat işçileri bu kavramın maalesef dışında, onlar ipotek alacaklısı olamıyorlar.
Malzeme verenlerin ipotek alacaklısı olabilmeleri için o malzemeyi sadece o iş için üretmiş olmaları gerek.
Durumlarının bu anlamda özel olması gerek yoksa sıradan malzeme satıcıları ipotek alacaklısı olma hakkında sahip değil. Bu kesim yani arsa sahibinin ilk anlaştığı müteahhit ile alt taşeronları, binanın malzemesini temin edenler veya emek sarf edenler.
İşte bu kişilerin yapının yapılmasından doğan alacak ve alacak haklarının daha üst düzeyde koruma altında olması lazım, zira bina üçüncü kişilere satılabilir.
İnşa edilen taşınmazda yarattıkları değer artışına rağmen, alacaklarını elde edememe tehlikesi malum.
Bu sebeple kanun koyucu, bir taşınmaz üzerinde yapılan yapı veya diğer işlerde malzeme vererek veya vermeden emek sarf eden yüklenici ve zanaatkarlara, malzeme ve emeklerinin karşılığı olarak malik ve yükleniciden olan alacakları için yapı alacaklısı (inşaatçı) ipoteği hakkı tanımış.
Kanun bu kişilere yapının tapusunda bildiğiniz İPOTEK KURMA hakkı veriyor.
Şahsi hak ayni hakka dönüşüyor. Arsa sahibinin iflası, başkalarının hacizleri yapı ipoteği sahibinin haklarını öldüremiyor.
Evet, Türk Medeni Kanunu'nun 893/3. maddesi hükmünce, bir taşınmaz üzerinde yapılan yapı veya diğer işlerde malzeme vererek veya vermeden emek sarf ettikleri için malzeme ve emek karşılığı olarak malik veya yükleniciden alacaklı olan alt yükleniciler kanuni ipotek hakkının tescilini isteyebilir
Aynı Kanunun 895. maddesi hükmünce de, tescilin yüklenilen işin tamamlanmasından başlayarak üç ay içinde yapılmış olması ve tescilin yapılabilmesi için alacağın malik tarafından kabul edilmiş veya mahkemece karara bağlanmış olması şart. Taraflar alacak miktarında veya teminat hakkında anlaşamazlar ise TMK' nın 1011. maddesi (Eski 921. madde) uyarınca geçici tescil şerhi verilmesini isteyebiliyorlar.
Ancak tekraren yapının tamamlanmasından başlayarak üç ay içinde yapılmış olması şartını unutmamak gerek.
İşe başlarken de genellikle yüklenici alacağının miktarı kesin olarak belli olmaması ve arsa sahibince de kabul edilmemesi durumunda MK 1011. ve TSi Tüzüğü'nün 58 ve 59. maddeleri hükümleri icabı , Yapı ipoteğinin tescili ile ilgili geçici şerhin verilmesi başvurusunun ilgili mahkemeye yapılması gerekiyor.
Arsa sahibine veya müteahhide yapı yapan veya yapının yapılmasında emeği geçen, emeğinin karşılığını almakta zorlananlar için MK 893 gerçekten de süper bir imkan sunmakta.
Yeter ki elde adam gibi bir sözleşme, deliller olsun. İpotek mahkeme kararı ile kurulduktan sonra bakın arsa sahibi ödemeyi yapmamakta direnebiliyor, kıvırabiliyor mu ?
İşe yaraması dileklerimle...